Immobilien als Wertanlage!
Neubau- immobilien wie Vorsorgewohnungen sind meist wesentlich teuerer zu kaufen als Gebäude und Wohnungen aus dem Altbestand. Eine Sanierung des gesamten Gebäudes führt bei den meisten Anlegern zu einer finanziellen Mehr- oder sogar Überbelastung. Aber kann nicht auch der erwerb von einzelnen Altbauwohnungen eine kostengünstige und sinnvolle Alternative sein? Welche chancen und Risiken gilt es hierbei zu beachten?
Bei sogenannten „gebrauchten“ Eigentumswohnungen ist eine der wichtigsten Fragen, ob der Mietzins frei vereinbar ist. Das trifft für folgende Wohnungen zu:
- Wohnungen in Gebäuden, die ohne Innanspruchnahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden.
- Wohnungen, die als Dachbodenausbau aufgrund einer nach dem 03.09.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden.
- Wohnungen, die duch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30.09.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden.
- Wohnungen, die im Wohnungseigentum stehen, sofern diese in einem Gebäude liegt, welches aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden.
„Gebrauchte“ Wohnungen sollten im unvermieteten Zustand gekauft werden, da Sie dann noch über Reparaturen und Umbauten Einfluss auf die Gestaltung und die erzielbare Miete nehmen können. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung steigen Sie als Käufer in den bereits bestehenden Mietvertrag ein. Je nach Ausgestaltung dieses Vertrages können Sie die Miete nicht erhöhen und sind in Ihren Rechten als Eigentümer und Vermieter eingeschränkt.
Weiters ist sicherzustellen, dass das ursprüngliche Mietshaus in Wohnungen aufgeteilt („parifiziert“) und Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet wurde. Sonst könnte es passieren, dass der Miteigentümer des Gesamthauses auch für Mietverträge von anderen Wohnungen haftet.
Der Käufer erwirbt beim Kauf nicht nur die einzelne Wohnung, sondern auch einen Anteil am Grundstück und Gesamthaus. Hierdurch ist er auch mitverantwortlich für Reparaturen am Dach, Gebäude etc. Der Kauf einer einzelnen Wohnung in einem unsanierten Haus ist ein fast unkalkulierbares Abenteuer, das nicht zu empfehlen ist. Es sollte sichergestellt sein, dass das gesamte Gebäude breits modernen Ansprüchen an Heizung, steigleitungen und sanitären Einrichtungen genügt. Für noch anstehende Reparaturen sollte zumindest eine ausreichend groß bemessene Instandhaltungsrücklage vorhanden sein, da ansonsten der Käufer für diese zusätzlichen Kosten (mit) aufkommen muss.