Fragen zum Energieausweis neu

Nur jeder dritte Eigentümer, der einen Makler mit dem Verkauf einer Liegenschaft beauftragt, verfügt zum Zeitpunkt der Auftragserteilung über einen Energieausweis. Das geht aus einer Umfrage des deutschen Immobilienverbandes hervor. Die Vorlage eines Energieausweises ist auch in Deutschland verbindlich, nach Erfahrungen der Makler wissen jedoch die meisten Eigentümer nichts von der Vorlagepflicht. Als weitere Gründe für die mangelnde Akzeptanz gilt die Hoffnung, dass weder Miet- noch Kaufinteressenten danach fragen, die Scheu vor hohen Kosten und mangelndes Verständnis für die dort ausgewiesenen Kennzahlen.

Auch hierzulande ist die Vermutung angebracht, dass der Energieausweis im realen Immobiliengeschäft bei weitem nicht die Resonanz erlangt, die ihm der Gesetzgeber zugedacht hat. In der Praxis ergeben sich interessante Detailfragen die im Folgenden erörtert werden.

Fehlender Energieausweis als ein Zeitfaktor für Makleraktivitäten

Ab 1.12.2012 gilt die Verpflichtung zur Angabe der Energieeffizienzkennzahlen (HWB/Heizwärmebedarf und fGEE/ Gesamtenergieeffizienzfaktor) in „Druckwerken und elektronischen Medien“. Nicht nur Print- und Onlinemedien sowie Immobilienportale sind damit erfasst, sondern auch die Homepage des jeweiligen Maklerunternehmens oder Bauträgers, wenn Immobilien dort angeboten werden. Bei unterlassen der Informationspflicht droht auch dem Makler eine Verwaltungsstrafe. Wenn bei Auftragserteilung kein Energieausweis vorhanden ist und der Abgeber erst einen erstellen lassen muss, gehen sowohl der Makler als auch der Verkäufer das Risiko einer Strafe ein, wenn sie ohne Angabe der Energiekennzahlen bereits inserieren. Eine Lösung für diesen „time lag“ hat der Gesetzgeber leider nicht vorgesehen. Nur in dem Fall, wenn der Abgeber ausdrücklich erklärt, keinen Energieausweis erstellen lassen zu wollen, ist der Makler von der verwaltungsstrafrechtlichen Verantwortung befreit.

Negativbeschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften als Handelshemmnis

Für das Wohnungseigentum hat der Gesetzgeber 2009 eine eigene Verpflichtung des Verwalters geschaffen, einen Energieausweis vorrätig zu halten. Diese Maßnahme ist als eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung konzipiert, der Verwalter muss bzw. musste diesbezüglich die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht befassen. Das WEG sieht aber ausdrücklich die Möglichkeit vor, durch Mehrheitsbeschluss oder einstimmige Vereinbarung von der Beschaffung eines Energieausweises absehen zu können. Im Hinblick auf die geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen sollte der Immobillienverwalter die Wohnungseigentümer informieren und eine mögliche Revidierung des seinerzeitigen Negativbeschlusses zur Diskussion und Abstimmung stellen. Der Maklerkollege wird froh sein, wenn ein Wohnungseigentümer, der verkaufen will, auf einen Energieausweis zurückgreifen kann!